Рынок жилья: олигополия и актив

Москва, Подмосковье и некоторые другие крупные города России переживают в последние году бурный рост цен на недвижимость. Так, по оценке экспертов, рост (рублевых) цен на жилье в Москве в 2003 году составил около 25%. Это более чем в два раза превышает банковские ставки процента по рублевым депозитам. Перешагнув недавно «психологический» барьер в \$1500 за кв. метр, что почти в полтора раза превышает пик цен, предшествовавший кризису 1998 года, цены продолжают расти. Многие экономисты весьма настороженно относятся к этому явлению. Можно привести, как пример, следующую выдержку:

«… Весьма неожиданно отозвался о ситуации на рынке недвижимости и глава (до отставки правительства) МЭРТ Герман Греф, выступая на экономической конференции в Москве. «На сегодняшний день российская экономика страдает от отсутствия инвестиционного спроса и дефицита инвестиционных идей. Мы не можем сейчас переварить тот поток инвестиций, который уже сформировался в нашей экономике. Есть очевидная опасность перегрева традиционных рынков для инвестиций – фондового рынка и инвестиций в недвижимость», – заявил Греф. По его мнению, инвестиционные перекосы приводят к серьезным проблемам сначала в финансовом секторе, а затем во всей экономике. Некоторые бизнесмены после этого заявления довольно мрачно взирали на Германа Оскаровича. Не буди лихо, пока оно тихо – читалось на их хмурых лицах…»

Из статьи «Кризис начнется с московской недвижимости», Алексей Рыбалко, интернет газета Утро.ru, 3 марта 2004 г., выпуск 428 (1461)

Отталкиваясь от наводящих вопросов, Вам предлагается проанализировать некоторые аспекты наблюдаемого экономического феномена. При этом необходимо использовать формальный экономический аппарат (терминологию, диаграммы и т.п.)

1. Рынок жилья в Москве, Подмосковье и некоторых других крупных городах часто вполне справедливо характеризуют как рынок олигополии. Действительно, на рынке действует небольшое число крупных компаний, поделивших между собой рынок. Барьеры входа на рынок достаточно высоки (по экономическим и прочим соображениям). Как товар, жилье в Москве и ближайшем Подмосковье не имеет близких заменителей. Кроме того, финансирование строительства, процесс строительства и розничная продажа жилья, как правило, осуществляется кредитными организациями, строительными и риэлторскими компаниями, связанными друг с другом на постоянной основе, что в еще большей степени препятствует конкуренции.

Отталкиваясь от данных соображений, оцените справедливость следующих суждений. Ответ проиллюстрируйте на диаграмме ценообразования на рынке несовершенной конкуренции.

А). Т.к. рынок жилья в Москве является олигополией, компании обладающие властью над рынком могут поднимать цены на жилье как угодно высоко, даже если спрос на жилье является невысоким.

Б). Государственная антимонопольная политика на рынке жилья могла бы снизить цены на недвижимость.

В). Рост цен на жилье объясняется ростом доходов населения, наблюдаемым в последние годы, а также развитием рынка ипотечного кредита.

1. Большинство аналитиков сходится во мнении, что феноменальный рост цен на жилье в последние годы безусловно объясняется ростом спроса, и что в значительной степени это спекулятивный спрос. Действительно, очень часто жилье покупается не домохозяйствами, желающими улучшить свои жилищные условия, а с целью дальнейшей перепродажи по прошествии некоторого периода времени.

А). Рассматривая недвижимость в Москве как актив, к какому типу можно отнести данный актив? Что можно сказать по поводу его доходности и ликвидности?

Б). Объясните, почему в условиях, когда завышенные цены на недвижимость продолжают расти, многие инвесторы воспринимают недвижимость, как достаточно рисковый актив? Как это связано с характеристиками доходности и ликвидности данного актива?

В). В частности, если банки рассматривают кредитование жилищного строительства как относительно рисковое размещение денег своих вкладчиков, как это отразиться на ставке процента по кредитам? Как это в свою очередь отразится на издержках строительства и стоимости жилья?